Cette astuce est une des plus méconnues mais ô combien utile… Que vous soyez le primo-accédant de 35 ans ou même
quelqu’un de plus aguerri dans le domaine immobilier, acheter un bien immobilier n’est jamais une mince affaire...
Et pour cause les sommes investies sont souvent très importantes nécessitant un emprunt sur 15 ans, 20 ans ou 25 ans,
avec cette particularité que l’achat immobilier est le seul achat ou vous allez devoir payer des frais intermédiaires
(frais d’agence et frais de notaire) qui seront irrémédiablement perdus si vous décidez de revendre votre
bien immobilier après l’avoir acheté.
Et ces frais d’intermédiaires (5.4% en moyenne de frais d’agence : ref ,
7.5% de frais de notaire dans l’ancien : ref ,
2.5% dans le neuf : ref )
sont loin d’être négligeables, il ne faut donc pas se tromper …
Prenons en exemple un bien à 300 000€ dans l’ancien, pour ce bien les frais de notaire
seraient de 22 500€ et les frais d’agence de 15 000€, ce qui fait tout de même 37 500€ de frais qui sont totalement perdus en cas d’erreur
(et c’est sans compter les frais de mise en place du crédit qu’il a fallu que vous contactiez pour financer votre achat).
Car même si l’achat immobilier doit en bonne partie reposer sur un coup de cœur, il faut tout de même s’assurer
que le bien ne présente pas de défaut critique ou vices cachés (Est-ce que l’humidité est normale ?,
installation électrique aux normes, conduits d’évacuation d’eau bien raccordés aux bonne sorties,
isolation bonne ou à améliorer, toiture à refaire ou pas, y a-t-il un défaut de structure dans l’immeuble …
ref ).
Autant de questions, si laissées en suspens, peuvent revenir vous exploser en pleine figure 2/3
ans plus tard avec des frais imprévus qui peuvent vite grimper !
Il faut donc s’assurer d’avoir pris connaissance de ces points d’attention au plus tôt pour les corriger,
voire songer à ne pas investir ou alors mieux négocier le prix d'achat
Mais alors comment faire pour dé-risquer son achat immobilier ?
Une bonne idée serait de se faire accompagner par quelqu’un qui s’y connaisse et qui s’y connaisse vraiment :
tonton Bertrand est certes très sympa et bon bricoleur mais est ce que je m'appuie entièrement sur lui pour
mon investissement de 300 000€++ ? Du coup,comment trouver quelqu’un qui s’y connaisse vraiment ?
C'est là qu'intervient Ok sherlock !
La startup qui met en relation des acheteurs immobiliers avec des architectes propose donc de se faire accompagner
par un architecte lors de la visite ou contre-visite du bien.
En effet, qui de mieux qu’un architecte pour déceler les défauts et vices cachés d’un bien immobilier ?
De plus un architecte peut non seulement vous parler des points à corriger dans votre bien mais également
dans l’autre sens, du potentiel caché de ce bien (réaménager le bien pour augmenter la sensation d’espace/ de lumière,
intégrer des rangements dans les couloirs, redonner un style à un vieil appartement, ...)
pour mieux le mettre en valeur.
Il pourra vous aider à vous projeter pour la faisabilité et pour le budget des travaux à prévoir.
Et biensur il pourra répondre à toutes vos questions lors de la visite .
Et comme les architectes Ok sherlock sont spécialisés par zone géographique, ils connaissent bien le marché local,
le prix au m² des biens dans le quartier, et donc seront capables de vous renseigner si l’investissement est
rentable ou non en prenant en compte l’enveloppe des travaux nécessaires.
Faire appel à un architecte peut sembler prohibitif, mais dans la réalité, les tarifs sont très raisonnables,
compter 120€ pour vous faire accompagner par un architecte lors de la visite d’un bien dont la surface est inférieure à50m²,
150€ pour une surface comprise entre 50m² et 100m² et enfin 220€ pour une surface supérieure à 100 m².
D'ailleurs, Ok sherlock a même mis au point un module d’analyse de quartier en ligne et gratuit,
qui prend en compte les dernières données des prix de vente des biens immobiliers et affiche le prix moyen au m²
et les dernières transactions réalisées autour de l’adresse du bien à visiter.
(Sont également présentes des données de pollution / sécurité / transports / éducation etc. )
Enfin investir dans un bien qui nécessite des travaux peut en effrayer plus d’un mais ça peut également être une
excellente source de constitution de patrimoine!
Et encore une fois, il est avisé de faire appel à un architecte, car non seulement il pourra délimiter tout de suite
une enveloppe budgétaire mais en plus, ayant l’habitude de travailler avec des prestataires,
il sera le garant de travailler avec des artisans de qualité et dans les prix du marché.
Autre atout non négligeable d'un architecte, en tant que professionnel il pourra vous faire bénéficier de prix sur
certains matériaux, ou alors vous en proposer d’autres plus robustes/ moins chers auxquels vous n’aurez peut-être
pas pensé par vous-même.
Enfin, outre le bonheur de vivre dans un bien refait à neuf avec goût par un architecte et qui nous ressemble,
réaménager son bien par un architecte permet de donner énormément de valeur à son bien ,
ce qui permettra non seulement de compenser les frais de notaires/frais d’agences engagés et même souvent
de couvrir les frais de travaux engagés (honoraires architecte inclus) voire même de réaliser une plus-value significative !
C’est la logique à la base des investisseurs immobiliers/marchands de bien qui achètent un bien à rénover,
entreprennent des travaux et le revendent avec, à la clef, une plus-value allant en moyenne jusqu’à 30% !
( ref )
Bien sûr ce sont des professionnels, et ils achètent des biens dans une logique de rentabilité extrême,
ce qui n’est pas forcément votre cas : vous qui voulez surtout avoir un beau foyer cosy.
De plus ces professionels connaissent déjà beaucoup d’astuces de travaux et
travaillent souvent avec des artisans en qui ils ont entièrement confiance.
Mais c’est en faisant appel à un architecte que vous vous en rapprocherez le plus.
À savoir que les honoraires de l’architecte sont en moyenne de 10% à 15% du montant des travaux !
Et que plus les montants des travaux seront importants, plus la commission des honoraires de l’architecte
se rapprochera de la fourchette basse : i.e. des 10%.
Allez comme d'habitude plongeons nous dans un exemple bien concret : prenons d'un côté un bien immobilier à 250 000€,
totalement à rénover et sur lequel vous investissez 50 000€ de frais de travaux
(travaux en soit 45 000€ + honoraire architecte de 5 000€)
et que vous le revendiez 5 ans après à 348 000€ (11% inflation + 5% plus-value travaux archi)
et comparons le de l'autre côté avec un bien immobilier acheté à 300 000€ tel quel, sans travaux,
et que vous revendez 333 000€ (toujours 11% inflation) 5 ans plus tard.
N.B : la moyenne de l'inflation immobiliere en France sur 5 ans est de 11% en 2020
( ref )
Scénario 1 - Avec travaux avec architecte
Frais engagés : 250 000€ (achat)
+ 5% * 250 000 (frais agence)
+ 7.5% * 250 000 (frais de notaire)
+ 45 000€ (entreprise de travaux)
+ 5000 € (architecte)
= 250 000 +12 500 + 18 750 + 45 000 +5000 = 331 250
Revente : 348 000€
Bénéfice :
16 750€
Scénario 2 - Sans travaux
Frais engagés : 300 000€ (achat)
+ 5% * 300 000 (frais agence)
+ 7.5% * 300 000 (frais de notaire)
= 300 000 + 15 000 + 22 500 = 337 500€
Revente : 333 000€
Bénéfice :
- 4 500€
Le scénario 1 entraîne finalement un gain de 16 750€ tandis que le scénario 2 entraîne une perte de 4 500 €
soit au final une différence de 21 250, et donc une différence annuelle de 21 250 / 5 = 4250€
Économie annuelle : 4250€
